Parcela de financiamento de imóveis pode ser reduzida em até 80%
Mecanismo permite que o contratante use o FGTS ou outras economias para acelerar a quitação do financiamento ou suavizar pagamentos, além de reduzir o valor final a ser pago
Ao comprar um imóvel é possível, por exemplo, financiá-lo por mais de 30 anos e quanto maior o tempo, mais juros se paga ao final do contrato. Sendo assim, a amortização de dívida, que permite ao contratante acelerar a quitação do imóvel e/ou diminuir as parcelas mensais, é uma alternativa interessante.
Afinal, ao longo desse período, o orçamento de quem contratou o financiamento pode mudar: para melhor ou para pior.
A amortização nada mais é do que quitar parte da dívida ou reduzir o tempo em que ela será paga.
Para isso, o cliente pode usar tanto o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou as próprias economias. O uso do fundo, no entanto, tem regras próprias (entenda a seguir).
Economia de milhões
O bancário William de Andrade mora em São José dos Pinhais, na Região Metropolitana de Curitiba, e, em 2014, comprou um apartamento de R$ 169 mil financiado em 420 meses (35 anos).
Hoje, após amortizar o financiamento, ele acredita que vai conseguir quitar tudo em menos da metade do tempo previsto.
“Eu usei o FGTS para a amortização e eu usei das duas formas: eu usei para abater parcela e usei para abater o saldo do financiamento também”, relata.
Pelas simulações da época da compra, ao fim dos 35 anos, considerando os juros, o imóvel sairia por cerca de R$ 249 mil. A previsão do bancário é que, quitando em 15 anos, o valor final do apartamento fique em torno de R$ 199 mil – ou seja, uma economia de, pelo menos, R$ 50 mil.
Gabriela Vieira é empresária e, junto com o esposo Anderson Luís Vieira, contratou em outubro de 2016 um financiamento de 30 anos para a compra de um apartamento de R$ 260 mil.
Segundo ela, as simulações indicam que, no fim desse prazo, somados os juros, o imóvel sairia por cerca de R$ 360 mil.
“A gente nunca tinha se programado para ter uma quitação rápida, digamos assim, não esperar os trinta anos. Então, nós começamos no ano passado a guardar um valor por mês dos nossos salários para realmente fazer a quitação desse imóvel. Então, em 2023 nós quitamos esse valor de R$ 70 mil e a nossa intenção, esse ano de 2024, é quitar o restante dos R$ 70 mil”, conta.
Na amortização do financiamento, o casal usou tanto economias quanto o FGTS. A parcela mensal que era de R$ 2 mil caiu para R$ 1 mil. A expectativa é que eles consigam terminar de pagar toda a dívida ainda este ano.
Se isso se confirmar, o financiamento de 30 anos terá sido pago em apenas 8.
“O objetivo de amortizar o financiamento é conseguir quitar o imóvel o quanto antes, para conseguir adquirir outros bens e até mesmo comprar uma casa maior”, relata Gabriela.
Como a dívida diminui?
O advogado Marcelo Bertoncini, mestre em Direito e com atuação em Direito Imobiliário, explica que todas as atividades financeiras exercidas por bancos e instituições financeiras são regulamentadas por lei e, inclusive, fiscalizadas pelo Banco Central, pela Comissão de Valores Mobilários (CVM), ou outras instituições de controle do governo.
A legislação estabelece algumas regras gerais. Porém, o advogado reforça que as condições podem mudar de acordo com a instituição financeira, com o contrato, com o perfil do cliente, do imóvel, etc.
Independentemente se o consumidor conseguirá abater parte das parcelas ou do saldo devedor, é importante entender que o financiamento em si já funciona com um sistema de amortização.
Ele serve para que, por mês, além de pagar uma parte do valor do imóvel, o cliente vá pagando os juros.
Os sistemas mais comuns usados nos financiamentos imobiliários são: tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) ou tabela Price, como é chamado o Sistema de Amortização Francês. Quais as principais diferenças entre as duas:
- Tabela SAC: mais comum em financiamento de imóveis, as primeiras parcelas do contrato são maiores e vão diminuindo com o passar dos anos, porque os juros são calculados sobre o saldo devedor.
- Tabela Price: o valor de todas as parcelas é igual, com a taxa de juros igual do começo ao fim.
Ao usar o dinheiro extra para abater parte do saldo devedor, o cliente consegue quitar o financiamento mais rápido.
Ao escolher reduzir o valor da parcela, o prazo de pagamento permanece o mesmo contratado, porém, com um desconto no valor a ser pago mensalmente.
Bertoncini alerta que cabe ao banco demonstrar as simulações de como ficará o financiamento com a amortização.
A lei traz também limites para evitar o superendividamento do consumidor, estabelecendo qual o tamanho máximo de parcela de acordo com a renda do contratante.
“Visando proteger o consumidor dele próprio nesse caso, né? Para que ele não assine qualquer coisa, qualquer percentual e acabe se estrangulando em dívidas”, orienta.
Na prática
A gestora imobiliária e correspondente bancária Fernanda Oliveira, especialista em crédito imobiliário, explica que, contratado o financiamento imobiliário, o cliente pode tanto usar as próprias economias para fazer a amortização ou usar o FGTS.
“O Fundo de Garantia é bem versátil, porque a pessoa pode utilizar a cada dois anos no saldo devedor, diminuindo o prazo do financiamento, isso acarreta menos juros e acaba liquidando o financiamento muito mais rápido. E dependendo do momento que a pessoa está vivendo, se de repente ela precisa diminuir o valor da parcela, ela pode fazer isso todo ano amortizando o valor da parcela em até 80% do valor total”, explica.
Segundo a gestora, negociar uma amortização extra ao longo do contrato costuma ser bastante simples e, em alguns bancos, pode ser feito até mesmo por aplicativo.
Porém, Oliveira chama a atenção que, ao amortizar a parcela, os juros sobre o saldo devedor seguem correndo. Por isso, é preciso fazer as contas e ver qual modelo compensa mais para o caso.
“Quanto antes de liquidar esse processo de financiamento, essa dívida, menos juros ela está pagando, então, o ideal é que ela faça a cada dois anos essa amortização e não só com o Fundo de Garantia”, afirma.
A gestora orienta que há regras específicas para o uso do FGTS na amortização de dívidas de financiamento imobiliário:
- para diminuir o saldo devedor a cada dois anos;
- para reduzir a parcela em até 80% do valor, todo ano.
Essas regras, destaca, valem apenas para a compra do primeiro imóvel.
Na hora de assinar os papéis
O advogado Marcelo Bertoncini traz ainda dicas de pontos a que o cliente deve estar atento ao contratar um financiamento imobiliário.
“São condições de negócio que a pessoa precisa avaliar com calma, com tranquilidade, e prestar muita atenção na hora de assinar esse contrato: ver as condições gerais, ver eventual questão para transferência do banco e ver principalmente a questão da amortização como funciona.”